Mít či nemít předkupní právo…

Co vlastně znamená předkupní právo?

Jak už jeho název napovídá, předkupní právo představuje právo na přednostní nabytí určité věci. Právní terminologií bychom jej mohli blíže charakterizovat jako smluvně či zákonem založený vztah mezi konkrétní osobou jako oprávněným z předkupního práva (předkupníkem) na straně jedné a vlastníkem určité věci (dlužníkem) na straně druhé, kdy předkupník má právo za stanovených podmínek věc přednostně nabýt před dalšími zájemci o koupi (koupěchtivými). Už pojmy použité v předchozí větě naznačují, že s přijetím nového občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 doznala i právní úprava předkupního práva určitých změn. A nezůstalo jen u terminologie.

V právním řádu nenajdeme jen jedno unifikované předkupní právo, byť jeho základní rysy jako práva na přednostní nabytí určité věci jsou jednotlivým typům společné. Občanský zákoník, ale také další speciální právní předpisy, upravují a přímo samy zakládají tzv. zákonné předkupní právo, aniž by bylo potřeba jakéhokoliv smluvního ujednání. Typickým příkladem bylo vzájemné předkupní právo spoluvlastníků movitých i nemovitých věci, které se mohlo vztahovat i na spoluvlastnictví koně. S přijetím nového občanského zákoníku však bylo striktně omezeno. Je-li ke vzniku práva naopak nutná dohoda stran, mluvíme o předkupním právu smluvním a právě na něj se v tomto článku soustředíme.

Jak to tedy s předkupním právem ke koni je?

S předkupním právem ke koni, resp. zájmem o jeho zřízení, se v praxi setkávám poměrně často. Nejčastěji jde o situace, kdy prodávající prodává koně s tím, že pokud by kupující v budoucnu zamýšlel koně dál prodat, je povinen jej přednostně nabídnout zpět prodávajícímu. Bližší úprava obvykle nebývá stranami sjednána, a dojde-li „na lámání chleba“, je třeba hledat oporu v zákoně.

Základní právní úpravu takového smluvního předkupního práva najdeme v ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku. Podrobný rozbor překračuje možnosti tohoto článku a výklad právní úpravy je v určitých aspektech i poněkud problematický; zdůraznila bych však následující:

• Pro ujednání o předkupním právu zákon obecně nevyžaduje písemnou formou, a předkupní právo ke koni tak lze zřídit i ústně; z praktických důvodů však rozhodně doporučuji písemnou dohodu, bez níž může být značně problematické existenci předkupního práva a jeho přesný obsah prokázat.
• Přestože je předkupní právo zařazeno mezi tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě a často je i v rámci kupní smlouvy sjednáváno, nemusí tomu tak být a předkupní právo lze dohodnout i v rámci jiné smlouvy (př. smlouvy o pronájmu), případně zcela samostatně; i když tedy koně například prodáte, aniž byste si předkupní právo sjednali, lze toto „napravit“ později a s aktuálním vlastníkem koně se na předkupním právu ještě samostatně dohodnout.
• Předkupní právo lze sjednat nejen pro případ budoucího prodeje koně, ale i pro jiné formy jeho zcizení, typicky darování; v případech, kdy je účelem zřízení předkupního práva zajištění stabilního domova pro koně, případně jeho možný návrat k původnímu majiteli, považuji toto za nezbytné.
• Předkupní právo ke koni jako smluvní obligační právo obecně působí pouze mezi stranami, které se na jeho zřízení dohodly; lze se však dohodnout i na tom, že výhrada předkupního práva zavazuje i dědice, případně že lze předkupní právo zcizit, a opět tím předkupní právo rozšířit.

Uvažujete-li o tom, zda právě pomocí předkupního práva dosáhnete toho, co si představujete, je třeba zohlednit, že:

• Před tím, než se aktuální vlastník rozhodne koně prodat, nemáte žádné právo ani žádné právní prostředky, jak jej přimět, aby vám koně nabídl k prodeji; taková povinnost vzniká až v okamžiku, kdy se vlastník rozhodne koně prodat třetí osobě (koupěchtivému) a uzavře s koupěchtivým smlouvu; možnosti využít předkupní právo se tedy nemusíte nikdy dočkat, případně nabídka může přijít v naprosto nevyhovující okamžik, aniž byste to mohli jakkoliv ovlivnit; nevyužitím nabídky přitom obligační předkupní právo zaniká.
• Přednostní koupi koně můžete uskutečnit zásadně za stejných podmínek, jaké si jeho vlastník dohodl se třetí osobou (koupěchtivým); musíte tak mimo jiné akceptovat dohodnutou kupní cenu, chce-li svého předkupního práva využít; oproti jinému zájemci (koupěchtivému) máte přitom ztíženou pozici, pokud jde o splatnost ceny; tu musíte dle zákona v případě koně jako movité věci zaplatit ve lhůtě 8 dnů po nabídce, nedohodnete-li se s vlastníkem koně jinak, a to i v případě, že s koupěchtivým byla dohodnuta delší doba splatnosti, případně úhrada kupní ceny ve splátkách; téže výhody se můžete domáhat jen v případě poskytnutí dostatečné jistoty vlastníkovi jako prodávajícímu.
• Existence předkupního práva vlastníka nijak neomezuje v jiném nakládání s koněm, než je jeho prodej, případně jiný způsob zcizení, bylo-li na něj předkupní právo rozšířeno; samo o sobě tedy nezajistí, že kůň nebude dán do pronájmu, odvezen na druhý konec republiky, připuštěn, apod.

A má předkupní právo nějaká další omezení? Lze jej efektivně vymáhat?

Kupujeme-li nemovitost, automaticky nahlížíme do katastru nemovitostí, abychom zjistili, zda na ní neváznou předkupní, zástavní či jiná práva třetích osob. Taková práva ke koni se však v ústřední evidenci koní nezaznamenávají a nelze je nahlédnutím do ní zjistit. Zájemce o koně tak zpravidla nemá jak existenci předkupního práva sám zjistit a možnost využití předkupního práva je závislá na dodržení ujednání ze strany vlastníka koně.

To v praxi působí problémy. Obligační předkupní právo přitom zaniká, pokud vlastník předkupní právo poruší a koně převede na třetí osobu, aniž by jej nabídl předkupníkovi ke koupi. Předkupník se může domáhat náhrady způsobené škody, ne však převodu koně od třetí osoby, jíž byl prodán. A to v praxi moc efektivní není.

Co tedy v praxi dělat?

Doporučila bych v první řadě sjednat pro případ porušení předkupního práva smluvní pokutu v odpovídající výši či jinou sankci, aby motivovala vlastníka předkupní právo dodržet. Bude-li předkupní právo přesto porušeno, bude předkupník v lepší pozici, když případné vymáhání smluvní pokuty je výrazně jednodušší než řízení o náhradu škody.

Pokud bude předkupní právo sjednáno písemně v rámci kupní smlouvy a zájemci o koupi koně budou standardně vyžadovat předložení kupní smlouvy jako dokladu o vlastnictví koně, zvýší se pravděpodobnost, že se zájemce o předkupním právu ze smlouvy či od vlastníka koně dozví a předkupník dostane možnost své předkupní právo využít.

Zároveň je pro jakékoliv kroky zásadní se o případném (hrozícím) porušení předkupního práva dozvědět. Určitě lze doporučit čas od času nahlédnout do ústřední evidence koní, zda nedošlo k zápisu změny majitele koně. Vzhledem k tomu, že nahlášení změny majitele a jeho registrace nejsou podmínkou pro převod vlastnického práva ke koni, nemusí to ale postačovat. I v tomto smyslu může pomoci praxe, budou-li se změny majitele v souladu s příslušnými právními předpisy důsledně registrovat.

Než bude možné se na výše uvedené spolehnout, zvážila bych při sjednávání předkupního práva ujednat i to, že předkupník má právo na informace o koni a změnit místo ustájení koně může majitel jen po předchozím písemném oznámení adresy nového působiště předkupníkovi. Pro případ porušení je opět možné sjednat smluvní pokutu.

Že takové podmínky na vaši situaci úplně nesedí? Zákon poskytuje značný prostor pro to, abyste si bližší podmínky předkupního práva vhodně upravili. Nebo i našli jiné, pro vaši situaci vhodnější řešení. Třeba v podobě výhrady zpětné koupě, kupní opce apod.

Mgr. Lucie Krčmářová je advokátkou specializující se na právní vztahy týkající se koní, jezdectví a dostihového sportu. Po absolvování studia na Právnické fakultě Univerzity Karlovy v Praze získala více než desetiletou rozmanitou právní praxi v advokátních kancelářích v centru Prahy.

Od roku 2020 provozuje vlastní advokátní kancelář a Facebook stránku @spravnikemnakoni zaměřenou na koně, jezdectví a dostihový sport optikou práva. V případě potřeby naleznete kontakt a další informace na webových stránkách www.krcmarova.com.